레버리지 사용 시기의 중요성

레버리지

 

레버리지의 정의

 자산 투자로부터의 수익 증대를 위해 차입자본(부채)을 끌어다가 자산 매입에 나서는 투자전략을 말합니다. 일명 '지레 효과'로 차입금을 통해 자신의 가진 자본에 비해 훨씬 높은 이익을 올릴 수 있는 효과를 의미합니다. '빚내서 돈 벌기'라고 말할 수도 있습니다. 수익률 그래프를 끌어올려야 하는 실체가 있는 물건으로, 내리누르는 힘을 비용으로 보고, '자기 힘(자본)'으로 끌어올리는 것과 '남에게 빌려온 지렛대(부채)'로 끌어올리는 것을 비교하면 됩니다. 수익을 끌어올리는 높이가 증가하는 것으로 본다면 적은 힘으로 높게 들어 올릴 수 있다는 점을 보면 이해가 되실 것입니다. 그런데 투자는 항상 불확실성과 위험을 수반합니다. 따라서 레버리지에 의한 투자 자산의 가치가 투자자의 기대와 달리 반대로 움직이면 레버리지에 의하지 않았을 때에 비해 손실규모가 커질 수도 있습니다. 

 

 

레버리지 사용 시기

 그렇다면 레버리지도 사용 시기가 왜 중요한지 살펴보도록 하겠습니다. 지금은 집이 거주하는 공간이 아니라 투자의 개념, 즉 시세차익을 내는 투자의 영역이 되었다고 합니다. 어떤 부동산 전문가는 그러한 다주택자의 수요 폭발로 가격이 상승했다는 견해를 보이기도 하며, 지금은 규제의 시기이고, 거래 자체가 잘 이루어지지 않는 '빙하기'의 시기라고 합니다. 그것은 아실의 주택 가격 심리 지수에서도 나타납니다. 주황색이 매수세를 나타냅니다. 매수세가 폭발적으로 우위였던 2019년 초와 2021년 누군가는 집을 팔고 누군가는 집을 샀다는 것을 의미합니다.

 

주택 가격 심리 지수

 

 예시로 가져와 본 아래 아파트는 현재 96건의 매물이 나와 있고, 9월 2건이 거래가 되었습니다. 여기서 2016년에 레버리지로 이 아파트를 샀다면 그것은 레버리지를 잘 쓴 경우라는 생각이 듭니다. 즉 수중에 2억 원의 현금이 있고, 4억 원의 대출을 내서 실거주 목적으로 샀든지 투자 목적으로 샀든지 그렇게 4억 원의 레버리지를 사용했다고 해도 이미 집값은 2배가 올랐고, 지금의 조정 시기에도 못 버틸 이유가 별로 없어 보입니다. 2016년에 비해서는 오른 가격이지만 2019년에 레버리지로 이 아파트를 샀다고 해도 현재까지 3~5억 원은 오른 가격이라서 괜찮은 편인 것 같습니다. 그런데 2021년 말 14억 원에 레버리지로 이 아파트를 샀다고 한다면 현재 어떠한 어려움에 처해 있을까요?

 

아파트 거래 도표

 

레버리지 사용의 위험성

 법원 등기정보광장의 등기 관련 정보를 살펴보아도 경매 물건은 늘어나고 있습니다. 즉 그만큼 경매의 위험에 처해 있는 상황이 많다는 것을 의미합니다. 예를 들어 현재 시세가 10억 원의 아파트와 5억 원의 아파트를 가지고 있고, 10억 원은 6억 원에 전세를 놓고 있는 상황에서 대출이 6억 원이 넘는 사례를 살펴보면, 월 상환액이 월급의 2배이고 당장 이번 달도 버티기 힘든 상황이 발생할 수 있습니다. 다음 달의 1억 원의 대출 상환을 막지 못하면 경매로 넘어갈 수 있는 상황에도 처하게 됩니다. 그런데 '아파트를 2채를 가지고 있는데 빌린 1억 원이 연장되지 못한다고 경매에 넘어가겠어'라고 안이하게 생각하고 있다면 어떻게 될까요? 더군다나 지금은 급매도 잘 안 나가는데 하면서 시간만 보내고 있다면 빠르게 실행하지 못한 결과의 대가를 치러야 하지 않을까요? 즉 레버리지의 사용으로 2채의 아파트를 보유하는 기쁨도 잠시 이렇게 경매의 위기에 처할 수도 있는 것이 레버리지 사용의 위험성입니다. 만약 대출 1억 원이 연장되더라도 월급보다 많은 월 대출 상환액으로 몇 년을 더 버틸 수가 있을까요? 지금의 분위기로는 내년도 부동산 시장이 살아난다는 보장도 없는데 말입니다.

 따라서 레버리지를 사용해서 자산을 늘리고 부를 일으킬 수는 있지만, 언제 사용하느냐에 따라서 그 결과는 달라질 수 있음을 알아두고 평소에 공부를 해두어야 할 것입니다. 즉 타인 자본을 이용하여 수익이 발생하는 것을 '정(+)의 레버리지 효과', 손실이 발생하는 것을 '부(-)의 레버리지 효과'라고 합니다.