방구석 경매 공부 1

 

  부동산 시장이 냉각기라는 말도 있고, 하락장 초입이라는 말도 나오는 요즘입니다. 자신의 자산을 지키기 위해서라도 부동산 공부를 하고 경제 흐름은 알아야 합니다. 그렇게 함으로써 깡통전세를 피하고, 투자를 해야 할 시점에 우물쭈물하게 되지 않습니다. 경매라는 자체가 임차인들의 억울하고 어려운 상황을 봐야 하는 만큼 해서는 안 되겠구나라고만 생각하실 수도 있습니다. 그런데 상승한 집값으로 내 집 마련을 하기가 더욱 어려워진 상황에서 좋은 물건을 볼 수 있는 안목을 키운다면 시세보다 저렴한 가격에 살 수 있는 기회가 주어지는 것이라고 봅니다.

 

 주식도 어려운 용어들이 많지만, 부동산 경매도 처음에는 복잡해서 무엇부터 해야 할 지 도무지 모르는 경우가 많습니다.

일단 난이도가 있는 물건부터 쉬운 물건까지 경매의 물건이 다양하게 많습니다. 경매를 처음 공부하는 생초보의 관점이라서 공부 내용이 어렵지는 않을 것입니다. 

 

 그럼 바로 사례를 통해서 접근해 보도록 하겠습니다. 두인경매(무료회원가입)에서 낙찰된 물건을 하나 검색했습니다.

31년 된 636세대 아파트로 방 3, 화장실 1개 입니다.

시세가 9천5백~1억 1천3백만 원으로, 수리된 상태의 저층~고층의 실거래가입니다.

주변에 공원도 있습니다. 손품으로 쉽게 알아볼 수 있는 정보입니다.

경매 물건은 1층으로 어린이집을 했습니다. 한차례 유찰되고, 2번째에 바로 낙찰되었습니다.

그것도 낙찰가가 감정가의 99%입니다. 71,111,110원에 낙찰되었습니다. 차순위는 65,770,000원을 적었습니다.

제가 참석했다면 6천만 원대를 적었을 것 같습니다.

 따라서 권리분석을 마치고 모든 준비를 하고 입찰을 하러 가도 낙찰받기는 쉽지 않습니다. 

 

 

 경매 등기부 현황에서 말소기준권리라는 용어가 보이시나요?

말소기준권리는 법률적인 용어는 아닙니다.

경매를 통해 해당 물건이 낙찰이 되면 기존 등기부등본에 기재되어 있던 권리 또는 일부 권리들이 말소하게 되는데, 이 소멸되는 권리 중 가장 앞선 권리가 말소기준권리입니다.

 

 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리는 낙찰과 함께 모두 소멸되고, 앞서 설정된 권리는 낙찰자에게 인수가 됩니다.

무슨 말인지 모르실 수도 있습니다. 저는 기준이 되는 권리구나 정도로 이해하고 넘어가려고 합니다. 앞으로 반복해서 보시다 보면 금방 알게 되실 것입니다.

 

 법원 경매정보 사이트에서 매각물건명세서를 무료로 보실 수 있습니다. 매각 기일이 일주일 정도 남았을 때 열람이 가능합니다. 그 전에는 열람이 되지 않습니다. 매각물건명세서를 알려드리는 것은 최선순위설정이 말소기준권리라는 것을 알아두기 위해서입니다.

 

 이 물건은 전형적인 깡통전세 사례 같습니다. 임차인이 대항력이 있고, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 있기에 6차례나 유찰이 되었습니다. 대항력은 전입신고를 하면 생기는 것입니다. 

 

 

 경매시장도 옥석 가리기가 시작된 가운데 쏠림현상이 나타나서 낙찰되는 물건은 낙찰가가 높게 형성되는 것 같다는 생각이 듭니다. 경매를 하지 않더라도 아는 만큼 보인다고 공부는 꼭 하셔야겠습니다.