방구석 경매 공부 3

 

 매각으로 소멸되는 말소기준권리 5가지는 근저당권, 담보가등기권, 경매기입등기, 가압류(압류), 전세권(단, 임의경매를 신청하거나 배당 요구한 선순위 전세권)입니다, 그렇다면 소멸되지 않는 권리는 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.

 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리에는 배당 요구하지 않은 선순위 전세권, 건물 철거 및 토지인도 청구 가처분, 유치권, 법정지상권이 있습니다.

 먼저 배당 요구하지 않은 선순위 전세권이 있는 경우에는 경매 낙찰 시에 전세권자의 전세 보증금은 낙찰자가 인수하게 됩니다. 가처분은 돈을 받기 위한 권리가 아닙니다. 해당 부동산의 매매, 증여, 전세권, 저당권, 임차권의 설정 기타 일체의 처분 행위가 금지됩니다. 유치권은 공사가 끝난 후 집을 인도받으려면 건축비를 지급해야 하는데 돈을 못 받았을 때 해당 부동산을 넘겨주지 않고 점유할 수 있는 권리입니다. 토지만 경매로 나온 물건에 법정지상권이 성립되는 건물이 있을 경우 토지를 낙찰받더라도 마음대로 사용할 수 없고요.

 경매 물건을 보면서 공부를 계속해보도록 하겠습니다. 전세권자가 경매 신청한 경우로 인수되지 않는 권리인데 최저가가 높아서인지 유찰되었고요.

 전세권이 인수가 되는데도 낙찰되었다가 잔금 미납으로 다시 입찰을 하게 되었는데요. 입찰보증금은 못 돌려받는 것으로 알고 있어요. 재매각이다 보니 보증금도 20%로 되었고요.

 

 이 물건은 실제 입찰을 한다면 얼마에 할지 연습해 봤는데요. 즉 시세보다 저렴해서 낙찰이 바로 될 것으로 보았고요. 역시나 127%로 낙찰되었군요. 올해 매매 거래는 1건이긴 하고요. 전월세 거래는 좀 있고요.

 

 

 

 

 7월 1일부터 개인 대출 1억 원 초과 시 DSR 40% 적용을 받고 있기에 자신의 대출 한도를 먼저 알아두는 것이 좋을 것 같습니다. DSR은 소득으로 대출한도가 달라지는 것으로 많이 벌면 더 빌려준다는 것입니다. 즉 경매든 부동산 투자든 어느 정도 자신의 자금이 있어야 가능하겠지요. 기존 거주하시는 주택이 잘 안 팔리는 등 변수도 있고요.

 입찰 참여를 하고 싶으시면 최저낙찰가의 10%인 입찰보증금을 수표로 준비하시고, 신분증과 도장도 가지고 가시면 되고요. 낙찰일로부터 7일 후에 '매각 허가 결정'이 내려지면 통상 4주 안에 낙찰 잔금을 납부하셔야 합니다.

 지금까지 경매 물건을 낙찰받을 때 소멸되지 않고 인수되는 4가지 권리에 관해 살펴보았습니다. 명도의 어려움 등을 생각해서도 소멸되지 않고 인수되는 권리가 있는 경매 물건의 경우보다 자세한 권리 분석이 필요할 것으로 보입니다. 다양한 경매 물건을 많이 접해보고 공부해 나가야겠습니다.