전세 사기의 유형

 

전세 사기의 유형

 전세 사기의 유형을 정리해 보겠습니다.

 1. 전세 계약 당일 임대인이 바뀌는 유형

 2. 임대인이 '갭 투자'와 같은 부동산 투기를 하다가 집값이 떨어지면 세입자의 보증금은 책임지지 않고 경매로 넘겨버리는 유형 (전세보증금을 돌려주는 것보다 집을 포기하는 것이 이득이라고 합니다.)

 3. 임대인이 내야 할 세금을 체납해 집이 경매로 넘어가는 유형(체납한 세금은 세입자의 보증금보다 우선해 징수할 수 있는 권리가 있어요.)

 

깡통전세

 전세가율이 80%를 넘기면 집이 경매에 넘어가도 전세보증금을 다 돌려받을 수 없어 깡통전세라고 합니다. 전입과 동시에 확정일자를 받아도 잔금을 치르는 날 집주인을 또다시 바꾸거나 선순위 근저당권을 설정하면 보증금 돌려받기가 어렵습니다. 보증보험에 가입하더라도 대항력의 발생 시점 임대인과 처음 계약서상 임대인이 다르면 보험금 지급이 거절당할 수 있습니다.

 전세 계약 전 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고 확정일자를 받아도 임대인의 세금 체납으로 압류에 걸려서 보증금을 받지 못할 상황에 처할 수도 있습니다. 올해 1~7월 임대인의 세금 미납으로 임대인이 돌려받지 못한 보증금은 122억 1600만 원(101건)에 달한다고 합니다. 따라서 임차인이 대항력이 발생한 후에 생긴 체납이라도 세금을 제외한 후 보증금을 돌려받아야 하는 점도 개선이 필요하겠습니다.

 

부동산 용어 정리

 저당권은 정확한 금액을 담보로 하며 근저당권은 해당 금액의 10~30% 내의 금액이 변동되며 채권 최고액으로 설정합니다. 근저당권은 지속적인 거래로 인하여 발생되는 다수의 채권을 장래의 결산기에 담보하기 위하여 설정하는 저당권입니다. 따라서 1억 원의 대출을 받았다면 1억 2000~1억 3000만 원이 근저당권으로 설정됩니다.

 임대차 계약이 만료되는 경우에는 보증금 반환 유무와 관계없이 임차인은 보증금 및 대항력에 관한 우선 변제권을 잃게 될 수 있습니다. 따라서 임차권 등기 명령을 필히 신청해서 집주인이 변경되더라도 대항력을 유지할 수 있도록 해야 하는 것이죠. 가장 먼저 보증금을 되돌려 받을 수 있는 우선변제권을 가져야 하는데요.

 임차권 등기명령제도는 계약 종료와 이사 사이 시점에서 하며, 보증금을 못 받고 이사를 가더라도 우선변제권과 대항력을 잃지 않게 됩니다. 물론 집주인에게 임차권등기명령제도를 할 것을 말해서 보증금의 일부가 아닌 전부를 받게 된다면 안 해도 되겠고요.

 대항력은 전입신고를 하면 생기고, 우선 변제권은 확정일자까지 받으면 발생합니다. 대항력은 대항할 수 있는 힘으로 임대인이 도중에 변경되거나 상황이 바뀌어도 대항할 수 있는 힘을 뜻합니다.

 

 우선변제권은 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리이지만, 선순위 근저당보다 우선해서 변제받는 것은 아닙니다.

 최우선변제권은 소액임차인을 보호하기 위한 제도로 보증금 중 일부를 선순위 담보물권보다 우선하여 변제받을 수 있습니다.

 

전세 계약시 주의할 점

 전입신고 직전 다시 한번 더 등기부등본을 체크해 봐야겠군요. 전입 신고는 익일 0시부터 효력이 발생하기 때문에 그 사이 집주인이 대출을 내면 선순위 근저당권이 설정되기에 잔금 전일 전입신고와 확정일자를 받는 것이 좋습니다. 그리고 전세보증금과 선순위 채권의 합이 집값을 넘기면 전세금 반환보증 보험 가입이 안 된다고 합니다.

 따라서 전세금 반환보증 보험이 가입되는 집을 구하고, 전입신고와 확정일자를 잔금 전일에 받고, 선순위 채권자가 있는지, 체납된 세금이 없는지 공인중개사를 통해 문의를 하고, 등기부 등본을 잔금일에도 살펴보는 등 전세 사기를 당하지 않도록 유의하여야겠습니다.