방구석 경매 공부 2

 

 

 말소기준권리라는 용어를 다 이해하지 못하시더라도 권리를 살펴볼 때 기준이 되는 권리라고 생각하시고 반복해서 공부해 보도록 하겠습니다. 매각물건명세서에는 최선순위설정이라고 나오는 것이 말소기준권리라는 것을 기억해 두시고요. 매각물건명세서는 매각 기일이 일주일 남았을 때 법원 경매정보 사이트에서 확인하실 수 있습니다.

 등기부 상의 말소기준권리는 일단 기준이 되는 권리로 소멸과 인수 여부를 살펴봐야 합니다. 여기서 오늘 추가적으로 알아둘 것은 소멸 되는 말소기준권리 5가지입니다.

 근저당권, 담보가등기권, 경매 기입등기, 가압류(압류), 전세권(단, 임의경매를 신청하거나 배당 요구한 선순위 전세권)으로 경매로 낙찰 되고 돈을 주고 나면 더 이상 효력이 없어집니다.

 무슨 말인지 모르실 수 있어요. 저는 그렇구나 하고 넘어갔어요. 즉 소멸이 안 되는 권리를 알아야 하는구나 생각했고요.

 바로 경매 물건을 보면서 더 공부해 보도록 해요.

 조정 해제 지역 등이 발표되면서 대구 KTX 열차가 매진될 정도로 투자자들의 관심이 있었다는 기사를 보셨을 거예요. 그래서 대구 지역의 물건이 눈에 들어왔고요. 물론 어느 지역이 핫한지 중구에서도 대장 아파트가 어디인지 등 모든 것을 찾아보지는 않았고요. 다만 중구에서 앞으로 분양될 아파트는 살펴봐야겠더라고요.

 

 이 경매 물건은 1층이고요. 2018년 가격대로 내려왔더라고요. 2015년 입주한 1147세대이고, 정확한 분양가는 모르겠어요. 분양 후 4억 원 초중반대 거래가 많았어요. 그럼 그때 매매하신 분들은 1억 원 정도 오른 가격이군요. 그런데 감정가가 6억 3천만 원이어서 낙찰자가 없을 것 같아요.

 

 아래 등기부 현황에서 말소기준권리 보이시죠. 소멸도 보이시고요. 이제 임차인의 거주 유무, 관리비 체납, 취득세 등의 세금, 하자 수리 비용 등도 체크해 보셔야 할 것 같고요.

 비슷한 평수대의 입주 예정 아파트 가격인데, 신축의 분양 아파트 가격이 더 좋군요. 그래서인지 경매 물건 아파트의 일반 매물이 많았어요. 입지는 좋다고 하는데 실거주 목적이라면 신축을 더욱 선호하는 경향이 있겠지요.

 

 당장 경매에 참여를 하지 않더라도 부동산 시장의 흐름을 알 수 있는 공부를 한다는 의미가 있는 것 같습니다. 그래서 남양주의 한 아파트는 3억 원대에서 상승하여 8억 원을 찍고, 현재 7억 원 후반대의 가격을 지켜주고 있다는 것을 알았고요.

 오늘 살펴 본 대구의 아파트처럼 3~4년 전의 가격으로 내려오지 않았고, 현재까지는 더 상승은 아니지만, 하락도 안 하는 지역도 있다는 것을 알았고요. 오늘은 소멸되는 말소기준권리가 있다는 것을 알아보았습니다.